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Como a norma de Inspeção Predial se aplica aos condomínios

Com a publicação da novíssima norma de Inspeção Predial - ABNT NBR 16747:2020, muitas dúvidas devem estar pipocando entre os síndicos.

Para que serve a norma? Como se aplica aos condomínios? A que devo me atentar? Com qual periodicidade deve ser feita?

Nesta reportagem vamos esclarecer os principais pontos da NBR 16747/20 que afetam os condomínios e como os síndicos devem se preparar quando forem contratar uma inspeção predial para o seu condomínio, com segurança e conhecimento no tema. Boa leitura! 

 Você vai ver nesta reportagem: 

  • Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?
  • A que se propõe a ABNT NBR 16747/20? 
  • O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?
  • Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?
  • Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?
  • A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?
  • Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?
  • Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura?
  • O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?
  • Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial?
  • A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?
  • Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento?
  • Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?
  • A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio?
  • Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções? 

Por que a Norma de Inspeção Predial foi criada?

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, essa norma está no contexto de um conjunto de ações decorrentes de diversos desabamentos de prédios, com vítimas fatais, que aconteceram no País.

Dois desabamentos que causaram grande comoção nacional foram dos edifícios no centro do Rio de Janeiro, em 2012, e do Edifício Andrea, em Fortaleza, em outubro de 2019. 

"Há um entendimento da sociedade de que há necessidade de inspeções obrigatórias periódicas, que sejam alertas importantes para haver uma mitigação de risco. Espera-se que, com inspeções, se houver problemas na estrutura, em instalação e no que afeta a segurança dos usuários, haja estímulo à manutenção", afirma Carlos Borges, do Secovi-SP, que acompanhou e contribuiu na elaboração da norma.

No Rio de Janeiro, foram sancionadas a Lei Estadual nº 6.400/13 e a Lei Complementar Municipal nº 126/13, da capital, esta última conhecida como Lei da Autovistoria. Em Porto Alegre, está em vigor a Lei Complementar nº 806/16. As leis obrigam a realização de vistorias ou inspeções em edificações.

Além das leis já em vigor, há vários projetos de lei pelo País com a mesma temática, inclusive na cidade de São Paulo: PL 123/2020, do vereador Eduardo Tuma, em tramitação.  

No plano de fundo, o que se almeja é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva.

"Fazer inspeção predial é como fazer um check-up. E de nada adianta fazê-lo se, entre um e outro, não cuidar da sua saúde. A inspeção predial é um instrumento gerencial que defendemos, mas o mais importante é que haja cultura e investimento na implantação de programas de manutenção preventiva e corretiva", enfatiza Borges, do Secovi-SP.

A que se propõe a ABNT NBR 16747/20 - Norma de Inspeção Predial?

De acordo com Antonio Carlos Dolacio, secretário da Comissão de Estudos de Inspeção Predial do comitê da ABNT, o texto da NBR 16747/20 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à atividade da inspeção predial.

"A inspeção predial é um processo que visa a auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho", explica Dolacio, que também é vice-coordenador da Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP.

Na visão do engenheiro civil Zeferino Velloso, diretor da empresa VIP - Vistorias e Inspeções Prediais, a norma objetiva uniformizar a metodologia e estabelecer etapas mínimas da atividade de inspeção predial, válida para qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas.

"A inspeção predial avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise sensorial, feita por um profissional habilitado. Com base nesta análise mais ampla, poderá ser recomendada a contratação de inspeções prediais especializadas ou outras ações, como testes e ensaios, para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico", explica Velloso.

Ele ainda esclarece que as inspeções prediais especializadas não estão sujeitas a esta norma.

Carlos Borges, do Secovi-SP, enfatiza que o tipo de inspeção desta norma é mais geral, com foco em garantir segurança do usuário e identificar o pode gerar risco à vida humana. Exemplos de sinais de que há risco:

  • fissuras
  • vazamento
  • trincas
  • fios desencapados
  • instalações elétricas perto de local que tem umidade

São evidência captadas pela experiência sensorial do profissional que realiza a inspeção.

Outros objetivos da norma, segundo Borges:

  • checar se a edificação está cumprindo o programa de manutenção preventiva e corretiva, elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674;
  • conferir a atualização da documentação do prédio, como: alvará de segurança atualizada, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido, Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) etc.

O que exatamente esta norma agrega ao arcabouço normativo para condomínios?

A ABNT já dispõe de um conjunto de normas focadas em edificações, manutenção e reforma que afetam diretamente condomínios edilícios:

  • ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
  • ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas 
  • ABNT NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil

Segundo Dolacio, da ABNT, a norma de inspeção predial preenche lacuna relativa à avaliação e acompanhamento técnico da manutenção, conservação e condições de segurança das edificações, complementando, desta forma, a abrangência da NBR 5674 (manutenção) e NBR 16280 (reforma).

"Quando respeitados os preceitos constantes dos referidos textos normativos, a nova norma propicia aos condomínios uso mais seguro das edificações, bem como a manutenção da vida útil dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos, cuidando também, desta forma, do suporte do valor patrimonial", explica Antonio Carlos Dolacio, da ABNT.

Velloso acrescenta que a NBR 16747 agrega metodologia e atividades mínimas da fase de verificação dos resultados da aplicação da NBR 5674, analisando a existência, aplicação e eficácia dos planos de manutenção das edificações.

Quais os principais pontos de atenção da NBR 16747:2020 para síndicos?

A ABNT explica que o texto da norma traz as etapas mínimas a serem cumpridas no desenvolvimento da inspeção predial, inclusive com ponderações sobre os objetivos de cada uma das etapas citadas, como:

  • levantamento e análise de dados e documentação (solicitados e disponibilizados)
  • coleta de dados e informações para identificação de características
  • histórico geral da edificação
  • vistoria da edificação (de forma sistêmica)
  • classificação das irregularidades constatadas
  • recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas
  • organização das prioridades em patamares de urgência
  • avaliação da manutenção (conforme a ABNT NBR 5674)
  • avaliação do uso
  • redação do laudo técnico de inspeção predial

Para a última etapa - laudo técnico de inspeção predial - , a norma fornece o conteúdo mínimo que deverá constar do documento escrito, a ser emitido pelo inspetor predial, que registrará os resultados da inspeção predial. 

"É importante o síndico colocar a norma como referência de embasamento técnico para contratação. Para o profissional que vai fazer o serviço, a norma estabelece o escopo mínimo de trabalho", adiciona Carlos Borges, do Secovi-SP.

Qual a diferença entre inspeção e ronda de inspeção?

O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima explica que as rondas de inspeção são atividades periódicas que devem ser realizadas dentro do empreendimento e variam conforme a disponibilidade da equipe, quantidade de pessoas, áreas do empreendimento.

São inspeções que podem ser realizadas com a equipe de manutenção do prédio. E as suas periodicidades são variáveis. Exemplos: nos halls dos elevadores, a ronda de inspeção deve ser diária, já nas casas de máquina, as rondas podem ser quinzenais.

A norma não é lei. Como o síndico lida com isso?

Segundo Velloso, embora não seja lei, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma tem força de lei.

De posse do laudo técnico, o síndico terá em mãos informações que o auxiliarão na gestão da manutenção predial.

Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços... colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.

Ou seja, em havendo a relação de consumo, o serviço proposto deve atender ao quanto especificado em Normas Técnicas.

Quais profissionais estão habilitados a realizar inspeção predial em condomínios?

Engenheiros ou arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor pelos respectivos conselhos profissionais: CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil).

De acordo com a complexidade dos sistemas e instalações presentes, a inspeção pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações, tais como arquitetos, engenheiros civis, engenheiros eletricistas, engenheiros mecânicos etc.

Como um síndico deve escolher este profissional de forma segura? 

O síndico deve analisar o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado, é capacitado para realização da inspeção predial, que requer grande conhecimento, por exemplo, sobre patologia na construção civil.

Zeferino Velloso, da VIP, adiciona que a realização de trabalhos semelhantes pode ser comprovada com a apresentação de:

  • ARTs (Anotação de Responsabilidade Técnica)
  • RRTs (Registro de Responsabilidade Técnica)
  • atestados de clientes
  • Certidões de Acervo Técnico emitidas pelos conselhos de classe.

"Mas a melhor forma é a indicação de outros síndicos, gestores de patrimônio ou administradoras de condomínios. Especializações e pós-graduações na área são também um excelente diferencial indicativo de capacidade profissional", recomenda Velloso, da VIP.

O que o síndico deve exigir na contratação do serviço de inspeção?

Uma reunião inicial é muito importante, destaca Velloso, e pode ser por videoconferência, que se popularizou com a pandemia de COVID-19.

Depois, a verificação documental e a vistoria. Os laudos devem ser sempre acompanhados de ART/RRT - é a garantia do cliente de que o responsável pelo laudo é um profissional legalmente habilitado.

O laudo deve ser escrito de forma que um leigo possa entender, principalmente se contiver informações tecnicamente complexas. Se ainda for necessária, deve ser realizada nova reunião de esclarecimentos após a leitura do laudo pelo cliente.

Quando o síndico sabe que é a hora de fazer inspeção predial? 

Segundo Felipe Lima, o ideal é que todo empreendimento faça inspeção predial quando ainda está com saúde, para poder se manter sempre assim, no melhor estado de conservação possível, e não esperar aparecer algum problema para então fazer o serviço.

"Se o gestor contrata a inspeção predial somente quando encontra problemas na edificação, como trincas, rachaduras, às vezes essa ação já é tardia e os problemas estão extremamente avançados. Se há algum sinal de alerta no empreendimento, é porque já passou da hora de contratar a inspeção predial", explica o engenheiro.

A norma especifica periodicidade para realização de inspeção predial?

Não, a norma não estabelece periodicidade para realização de inspeção predial. Segundo Carlos Borges, do Secovi-SP, houve entendimento de que estabelecimento de periodicidade é uma questão que deve constar em lei

Para o engenheiro Velloso, as inspeções podem ser feitas de acordo com a idade da edificação. Uma sugestão seria:

  • Até 10 anos: inspeções a cada 3 anos
  • De 10 a 20 anos: inspeções a cada 2 anos
  • Acima de 20 anos: anualmente.

"Para que o gestor predial saiba exatamente qual a recomendação de periodicidade para realizar as inspeções prediais, primeiro ele precisa contratar um profissional para fazer uma primeira inspeção. Depois, o próprio vistoriador irá informar, baseado no estado de conservação do empreendimento, idade, localização, qual o prazo sugerido para a próxima inspeção", explica Felipe Lima, engenheiro em Manutenção Predial.

Inspeção feita e laudo técnico recebido. O que contém esse documento? 

O Laudo Técnico de Inspeção Predial deverá conter a lista de recomendações, ou ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.

Dolacio, da ABNT, explica que as recomendações devem estar organizadas em patamares de urgência, de acordo com o item 5.3.7 da NBR 16747.

"O laudo deverá ser levado a conhecimento do profissional responsável pela manutenção da edificação, o qual irá inserir no cronograma físico/financeiro das atividades de manutenção do condomínio, conforme plano de manutenção, as intervenções recomendadas. A ideia é o prédio dar andamento às recomendações seguindo a sequência prevista", explica Dolacio, que também é do Ibape-SP.

Segundo Felipe Lima, no laudo não podem faltar:

  • anomalias encontradas
  • falhas de uso, operação e manutenção do prédio
  • patamares de prioridade das intervenções
  • se há a necessidade de contratar alguma inspeção especializada

Quais são os próximos passos do condomínio com o laudo da inspeção em mãos?

Segundo Felipe Lima, o síndico deve providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência de atividades corretivas que constam no laudo.

Todo empreendimento deve ter o seu plano de manutenção, independente da inspeção predial.

"O que ocorre com frequência é a adequação do plano de manutenção após a inspeção predial. O vistoriador sugere no laudo os pontos de correção e/ou melhoria do plano de manutenção e dos processos de manutenção que estão sendo realizados na edificação", explica Lima.

A inspeção predial pode ser onerosa para o condomínio? 

Segundo o engenheiro de manutenção predial Felipe Lima, a inspeção não é onerosa. "É um investimento que o gestor faz para garantir três principais pontos: saúde, segurança e conforto dos usuários."

Se o condomínio se importa com a segurança e funcionalidade da sua edificação, certamente provisionará no seu orçamento uma verba para realizar as inspeções periódicas, deduz Velloso.

"O importante a saber é que, mantendo um ritmo de manutenções e inspeções periódicas, os síndicos vão parar de ter as desagradáveis despesas 'surpresa' e vão reduzir os custos de manutenção periódica", diz o diretor da VIP.

Qual a recomendação para que um condomínio esteja sempre em dia com suas manutenções? 

Os especialistas consultados foram unânimes em recomendar que o condomínio tenha um plano de manutenção preventiva, segundo a NBR 5674, e realize a inspeção predial dentro da periodicidade adequada para verificar se as atividades de operação e manutenção estão aderentes ao plano.

Se necessário, ajustar o plano e os contratos de manutenção, conforme recomendado no laudo, explica Zeferino Velloso.

"O prédio é um organismo vivo que precisa ser mantido desde o primeiro dia. Se for feita a manutenção corretamente, gasta-se menos, tem-se mais conforto e segurança. Visão de longo prazo", lembra Carlos Borges, do Secovi-SP.

Seu condomínio é antigo e não tem planos de manutenção? O resultado do laudo de inspeção predial será o pontapé inicial para a elaboração de um plano especifico à sua edificação.


 

Covid-19 nos condomínios: Confira um guia rápido com medidas que os síndicos podem e devem fazer

 

A quarentena gerou impactos impressionantes nos condomínios. Tal qual governadores e, com apoio dos conselheiros, da administradora e do jurídico, os síndicos adotaram medidas duras para resguardar a saúde dos moradores.

Na maioria dos condomínios, a rotina está mudada, com áreas comuns fechadas, obras paralisadas e atividades de manutenção suspensas.

Dá gosto de ver a cooperação dos moradores, que vêm cumprindo à risca as medidas impostas. Claro que alguns conflitos acontecem, pois os apartamentos estão lotados. Nunca as palavras-chave da convivência harmoniosa entre vizinhos, tais como bom senso, respeito e cooperação, tiveram tanta importância.

Aos gestores, cabe a dura missão de seguir com as restrições, já se preparando para as dificuldades de caixa que em breve surgirão. Abaixo, um guia rápido sobre as principais medidas promovidas pelos síndicos.

O síndico deve

Fechar as áreas comuns e de lazer
Providenciar máscaras para os colaboradores
Proibir obras não emergenciais e vetar mudanças
Impedir a realização de festas e encontros nas unidades autônomas
Disponibilizar álcool em gel no hall e na portaria
Impedir aglomeração nas áreas de circulação
Cancelar reuniões e assembleias agendadas
Avisar imediatamente os moradores caso alguém seja diagnosticado com o vírus
Afastar colaboradores com sintomas ainda que leves ou os que sejam do grupo de risco

O síndico pode

Avaliar as despesas e receitas visando a redução da taxa condominial
Realizar reuniões de conselho remotamente
Barrar a entrada de convidados nas unidades
Estimular ações solidárias entre os vizinhos
Mediar os conflitos entre vizinhos de forma remota e aplicar medidas disciplinares se necessário
Utilizar o fundo de reserva para eventualidades
Formar grupo para compartilhar informações
Conscientizar os condôminos em relação ao respeito ao sossego
Emprestar equipamentos da academia a moradores, com equidade
Antecipar férias de colaboradores visando reduzir a circulação
Aplicar multas aos que descumprirem as regras

Continua permitido

Recebimento de encomendas de pequeno porte nas portarias e de grande porte com o morador presente
Realização de obras emergenciais
Acesso de cuidadoras, babás, diaristas e mensalistas nas unidades
Trabalho em home office sem atendimento a clientes nas unidades
Circulação na área de acesso a unidades, portaria e garagem

 

Márcio Rachkorsky

Advogado, é membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP.

 

Fonte:https://www1.folha.uol.com.br/colunas/marciorachkorsky/2020/04/o-impacto-da-covid-19-nos-condominios.shtml

Coronavírus: o que seu condomínio pode fazer para dar segurança a todos

Restrição de uso das áreas comuns, álcool gel nas entradas, limpeza contínua de superfícies: o momento é de boas práticas
O que o síndico ou administradora do seu condomínio vem fazendo para lidar com a crise do coronavírus? Se você ainda não se deparou com boas práticas para prevenção da doença neste espaço compartilhado, que tal ter uma conversa séria com o seu gestor?
O síndico que veta o uso do salão de festas e piscina está correto. Ele foi eleito para garantir a segurança e a boa convivência no condomínio e está amparado por leis e decretos maiores que ele, do governo, que orientam interromper a aglomeração de pessoas. Um condômino que teve a festa cancelada e quer mover ação na justiça pelo prejuízo até pode. Mas nenhum juiz, diante desta pandemia, dará ganho de causa a ele — diz o advogado especializado em Direito Imobiliário Luis Guilherme Russo, diretor da Irigon Administradora Imobilária.

Fonte; https://oglobo.globo.com/sociedade/coronavirus-que-seu-condominio-pode-fazer-para-dar-seguranca-todos-24313504

Uso de procurações em assembleias de condomínios

Uso

Você sabe o que é uma procuração? É um instrumento legal que permite que uma pessoa represente outra – algo bastante comum em condomínios, principalmente em assembleias. 

O uso de procurações é amparado pela legislação brasileira, como está expresso no Código Civil (leia mais abaixo). Em assembleias, esse tipo de documento é bastante usado pois permite que um condômino possa votar – e até ser votado – sem estar presente fisicamente no local. 

Nos encontros em que há necessidade de quórum específico, é bastante comum que haja um trabalho anterior à assembleia para que os ausentes se façam presentes pelo uso de uma procuração.

Como se pode ver, é um instrumento bastante útil para a vida em condomínio – e que pode impactar nos resultados de votações assembleares. Justamente por isso, é fundamental que a convenção condominial seja clara sobre o uso desse tipo de documento. 

O que deve constar na convenção sobre o uso de procurações?

- Tipo de procuração

Os dois tipos mais comuns de procurações são as com firma reconhecida e sem firma reconhecida.

Apesar de um documento de próprio punho ser mais fácil e prático de se providenciar, uma procuração com firma reconhecida em cartório ajuda na transparência – e a ter a certeza de que aquele documento é real.

“Já tive problemas de ação judicial por conta do uso de procurações falsas”, conta o advogado especialista em condomínios Márcio Spimpolo. 

A procuração com firma reconhecida confere uma segurança bem vinda para toda a comunidade. 

Além da questão da firma reconhecida, alguns condomínios exigem que, caso a unidade seja de um casal, os dois assinem o documento outorgando o poder de representação a um terceiro. Em outros casos, apenas uma assinatura – geralmente a daquele que está cadastrado junto à administradora, é o suficiente. 

Importante ressaltar que o condomínio pode pedir que as procurações tenham firma reconhecida mesmo que esse pré-requisito não conste na convenção.

“É possível fazer essa exigência via edital de convocação. Dessa forma, o condomínio pode ter um cuidado a mais, sem precisar, necessariamente, alterar a convenção”, analisa Márcio Spimpolo.

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- Quem pode portar uma procuração

Outro item bastante discutido é se qualquer pessoa pode chegar munido do documento. A princípio, sim. A lei não faz essa distinção. Mas a convenção do condomínio pode proibir que síndico, subsíndico e membros do conselho representem os interesses de outros condôminos na assembleia.

“O síndico já faz parte da gestão do condomínio, já tem algumas prerrogativas que a lei dá no sentido de estar à frente da gestão. Não é ilegal que o síndico e membros do conselho estejam portando procurações, a não ser que isto esteja claramente previsto na convenção”, ensina o advogado André Luiz Junqueira, advogado especializado em condomínios. 

E um condômino inadimplente, poderia portar uma procuração? Em tese sim, pois ali estaria representando os interesses de um outro condômino em dia, que poderia escolher quem desejasse para isso. 

- Limite de procurações por pessoa

Esse é um ponto bastante sensível e que deve ser observado: a convenção pode, sim, estabelecer um limite sobre a quantidade de procurações que uma só pessoa pode portar. 

“É uma forma de equilibrar o poder e evitar que fique concentrado em um morador, ou em poucos”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto. 

DOWNLOAD - O SíndicoNet disponibiliza um modelo de procuração que pode ser usado como referência

Procurações na assembleia

Uma das maiores dúvidas sobre o uso de procuração é em que momento o documento deve ser apresentado na assembleia.

A atenção deve estar logo no momento da chegada do representante, ao assinar a lista de presença

“Na lista, o procurador deve escrever o nome de quem está representando por procuração e o nome do procurador. Assim, se eu estiver representando o João em uma assembleia, meu nome ficará, na lista, ao lado do nome dele: 'João da Silva, por procuração de Gabriel Karpat'", exemplifica o próprio, diretor da administradora GK e professor do curso online de síndico profissional do SíndicoNet.

Além disso, a procuração deve ficar anexada à lista de presença

“Se houver algum problema daqui a dois anos, por exemplo, temos como resgatar o documento e provar que aquela pessoa realmente foi representada por outra”, pesa Nilton Savieto.

O secretário ou presidente também deve se atentar ao conteúdo da procuração.

Além de checar se o documento atende às exigências da convenção, também é importante conferir:

  • Se o representante pode votar ou se o documento já manifesta o voto sobre determinados assuntos que estão na pauta. Por exemplo: em uma votação de escolha de síndico, é importante checar se a escolha já está no documento ou não. 
  • Se o representante deve fazer questionamentos sobre determinados assuntos que constem na pauta, isso também deve ser observado e respeitado. “É por isso que essa triagem deve acontecer antes da assembleia começar. Assim, o presidente e o secretário da assembleia ficam conscientes sobre até onde aquele representante pode ir”, assinala Nilton.
  • Se o portador pode ser votado. Em alguns casos, um condômino quer se candidatar à vaga de síndico ou ao conselho e não pode estar presente na assembleia. “Nesses casos, o morador pode mandar um representante, para que o condômino seja votado”, aponta Márcio Spimpolo. 

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."


 

O novo zelador: entenda as transformações do cargo

Saber o que mudou, e porque, é estratégico para contratar um profissional ou fazer alterações no quadro de funcionários

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Taí uma data que não pode ser esquecida: 11 de fevereiro, Dia do Zelador.

Este profissional é o grande aliado do síndico na gestão do condomínio – desde as questões mais cotidianas até situações de maior complexidade.

Impossível se referir ao universo do condomínio sem fazer a conexão com o zelador. Entretanto, a figura do profissional de décadas passadas – querido pelos condôminos, sobrecarregado e, não raro, mais intuitivo do que capacitado – está com os dias contados. 

Pense numa combinação que une a tendência dos condomínios-clube e, nesse caso, a necessidade de profissionais cada vez mais capacitados para lidar com grandes estruturas, a chegada da tecnologia e a busca pela produtividade, ou seja, fazer mais com menos.

O resultado certamente se reflete no cargo do zelador. 

Mais capacitação e profissionalização

“O perfil do zelador está mudando por conta das características do trabalho em condomínios decorrentes da profissionalização do setor”, afirma Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH.

Anteriormente, ele era um faz-tudo e suas principais qualidades eram os conhecimentos gerais para pequenos reparos e disponibilidade constante, o que implicava morar no condomínio.  

A mudança já começa aí. Hoje, a maioria dos condomínios está migrando do zelador que mora no endereço de trabalho para zeladores ou gerentes prediais que cumprem sua jornada e voltam para casa.

“Passam a ser valorizados, principalmente, a capacidade de liderança e de tomadas de decisões emergenciais, e os conhecimentos de segurança”, destaca Karpat.

A profissionalização do setor também aumentou o respeito às leis trabalhistas e a preocupação com a segurança; a manutenção predial começou a ser realizada por especialistas.

“Aquela figura do chamado "Tiozinho", o zelador que ficava numa portaria ou hall de entrada em prédios, até pode ainda existir. Mas, hoje, os condomínios comerciais e residenciais pedem que tal profissional seja qualificado e saiba liderar como um bom gestor”, afirma o prof. Marcos Castilho, diretor da Cforp Soluções.

O impacto das portarias remotas  

A presença crescente da tecnologia nos condomínios é outro fator a ser considerado.

Um bom exemplo é a portaria remota, que apesar de ainda ser incipiente, gradativamente começa a ser implantada nos condomínios de pequeno a médio porte.

Com ela, uma nova rotina vai ser estabelecida, sendo o zelador a interface entre a empresa de controle e monitoramento e o condomínio.

Ele será treinado com instruções técnicas básicas dos produtos da portaria remota e, no caso de uma emergência, poderá atuar. Ou, se ocorrer uma pane técnica, ajudará a empresa da portaria remota até o técnico da mesma chegar ao local”, explica Odirley Rocha, diretor da Kiper. 

A portaria remota é recomendada para condomínios com 40 a 50 unidades, assim, geralmente se aplica para condomínios menores.

“Na prática, o zelador acaba ficando com mais responsabilidades por ficar mais tempo do trabalho sozinho no condomínio. Se torna responsável pelo recebimento e pela distribuição das correspondências, e em casos de problemas com o portão da garagem, tem que operá-lo manualmente até que chegue a empresa de manutenção. Estes são apenas dois exemplos das rotinas destes tipos de operações”, descreve Bruno Paredes, da Auxiliadora Predial.  

“O zelador terá que se comportar como um gerente. Imagine o condomínio como uma empresa, em que o síndico é o CEO, o conselho do condomínio são os conselheiros da empresa e o zelador é um gerente que supervisiona as ações e controla as atividades”, resume Rocha.

ATIVIDADES DO ZELADOR DE CONDOMÍNIOS COM PORTARTIA REMOTA

  • Organizar melhor as manutenções do condomínio;

  • Controle de aceso: supervisionar se os processos do regimento interno do condomínio, no que diz respeito a entrada e saída das pessoas, estão sendo seguidos pela portaria remota;

  • Criar uma rotina de controle de manutenção preventiva junto com a empresa de portaria remota e supervisionar se está sendo feito;

  • Gerenciar melhor os prestadores de serviço;

  • Monitorar os dispositivos de emergência, como iluminação, alarme de incêndio;

  • Supervisionar os sistemas de segurança;

  • Ter um controle maior da entrada de pessoas estranhas no condomínio;

  • Atender com mais rapidez alguma emergência (e, assim, comunicar rapidamente a empresa que controla a portaria, especialmente em caso de evacuação do condomínio);

  • Ter à mão os contatos dos responsáveis da empresa da portaria.

ACÚMULO DE FUNÇÃO

Como o zelador vai exercer outras funções, fará coisas que habitualmente não faria, ele terá que receber um adicional ao salário por acúmulo de função, inclusive para evitar processo trabalhista. 

A figura do Gerente Predial

gerente predial

A convenção de 2018/2019 do sindicato Sindifícios, em São Paulo, acrescentou o cargo de gerente condominial, também conhecido como gerente predial ou gestor predial.

Esse profissional seria uma espécie de “super zelador”, com qualificação superior e responsabilidades bem maiores que as do zelador.  

O gerente predial é o empregado que planeja rotinas de trabalho e administração de condomínios; deve ter registro no Conselho Regional de Administração (CRA); treina funcionários e coordena equipes de trabalho; avalia o desempenho de funcionários, a execução de serviços e relatórios de operação e de avaliação.

“A inclusão do cargo de gerente predial na convenção de 2018/2019 reforça as transformações no segmento de condomínios”, afirma Paredes, da Auxiliadora Predial. 

O gerente predial atua em condomínios maiores, como condomínios de órgãos públicos, corporativos ou condomínios-clube. “Por ter uma grande estrutura sob sua gestão, esse profissional contará com uma equipe de manutencistas – até três, conforme o tamanho do condomínio, distribuídos na área hidráulica, na elétrica e na alvenaria e pintura –, concierges e, às vezes, secretária. 

Ele vai coordenar a atuação e manter a qualidade do empreendimento por meio dessas pessoas, incluindo jardineiro, piscineiro e outros, que vão se reportar a ele. 

Além do trabalho de zelar, o gerente predial tem outras áreas subordinadas, como a limpeza, o grupo da segurança e, se for o caso, de Spa, academia etc. 

"Ele é um gestor da operação. Tem um trabalho de conservação e qualidade dos serviços, mas nunca põe a ‘mão na massa’”, descreve Nilton Savieto, síndico profissional.

Para Castilho, uma boa gestão de um gerente se inicia em querer de fato conhecer cada profissional de sua equipe, fazendo com que tais colaboradores o sintam participante – dentro da equipe e não apenas um profissional que irá fiscalizá-los ou corrigi-los. 

Gerente predial X Zelador

Ao contrário do gerente predial, o zelador é o protagonista de um pequeno ou médio condomínio. A assessoria disponível à ele é consideravelmente menor.

De cara, essa característica diferencia totalmente as atribuições desse cargo para o de gerente. O zelador faz a zeladoria e pequenos reparos. Se espera que ele esteja atento às necessidades de manutenção e conservação do seu condomínio.

A diferença de capacitação e responsabilidades também é refletida na referência salarial de cada categoria. Com base na convenção coletiva (2018/2019) do Sindificios/Sindicond SP, os pisos são: 

  • Zelador: R$ 1.442.24
  • Gerente Predial: R$ 2.845,44

A ascensão do manutencista

Segundo Paredes, da Auxiliadora Predial, o manutencista vem sendo mais procurado pelos condomínios.

Ele explica: “O zelador tem que zelar pelo sossego, verificar a manutenção e fiscalizar as áreas de uso comum. Já o manutencista realiza as atividades operacionais, no sentido da prática – correções/manutenções preventivas relacionadas à hidráulica, elétrica e mecânica, e em caso de irregularidades, se reporta ao zelador para medidas cabíveis”. 

Lembrando que, para reparos elétricos, conforme a legislação vigente, o manutencista deve possuir a certificação da Norma Regulamentadora (NR-10). Para situações mais críticas na parte elétrica, Nilton Savieto pondera: “Será necessário contratar uma empresa especializada”.

Auxiliar de Serviços Gerais (ou de Manutenção) 

auxiliar manutenção

A fronteira entre o manutencista e o auxiliar é tênue, mas são cargos diferentes. O auxiliar de serviços gerais não é qualificado como o manutencista. Ele tem menos conhecimentos e habilidades. Seria como um ajudante do manutencista ou zelador.

De acordo com Nilton Savieto, a convenção do Sindifícios (2018/2019) não cita o piso salarial para concierge, auxiliar e manutencista. “Acredito que concierge e auxiliar de serviços gerais acompanhem o auxiliar de limpeza: R$ 1.320,86. O manutencista, em geral, tem o piso igual ao porteiro: R$ 1.381,55”.  

Quando o manutencista pode substituir o zelador

Á essa altura, você pode estar se perguntando: É possível substituir um zelador por um manutencista? 

Segundo Natachy Petrini, síndica profissional, em condomínios pequenos com baixa complexidade operacional diária, é mais viável fazer a transição do zelador para o manutencista. 

“Um de nossos clientes é uma torre pequena, com poucas unidades, portaria remota, sem área de lazer nem funcionários para serem geridos. A opção do manutencista, além de ser mais barata e adequada para o condomínio, atendeu o pouco da parte administrativa do zelador: abrir a correspondência, avisar se chegou malote, receber alguém para inspeção; enfim, coisas simples, que um manutencista estaria apto a fazer”.

Cada caso, porém, deve ser avaliado. Para um condomínio pequeno, mas com demanda administrativa grande, um zelador será mais vantajoso. 

Agora, se a possiblidade de trocar o zelador pelo manutencista está em pauta, Natachy aconselha: "Considere tamanho do condomínio, complexidade de área comum, não haver pessoas, ou seja, gestão de equipe. Aí sim, o manutencista é mais interessante”.

Possibilidades de cargos de zeladoria por tipo de condomínio 

Acompanhe alguns exemplos possíveis de organização de equipes de zeladoria elaborados considerando a análise dos especialistas e as informações apuradas.

São, na maioria, formatos praticados no mercado. Mas é importante destacar que não existe uma regra fixa. Para uma tomada de decisão, deve ser levado em conta as características e as necessidades de cada condomínio.

POSSÍVEIS CONFIGURAÇÕES DE EQUIPES DE ZELADORIA

  • Grande porte ou condomínios clube (+ de 3 torres): Gerente predial + Equipe 
  • Médio porte (até 2 torres): Zelador + Manutencista ou Auxiliar
  • Pequeno porte (1 torre): Zelador e/ou Manutencista 
  • Pequeno porte (1 torre) c/ Portaria remota: Zelador ou Manutencista 

O futuro do zelador

Esse novo profissional precisa começar a perceber que o seu trabalho nos próximos anos vai mudar. Já está mudando, como pudemos ver ao longo da reportagem.

Mudança, entretanto, não quer dizer fim de linha. O zelador precisa enxergar nessa passagem uma oportunidade de crescimento. Sua presença, afinal, ganhará nova importância. Da figura do "Tiozinho", mencionada por Castilho no início da reportagem, ele fará um reposicionamento de carreira e, consequentemente, da remuneração.

Procurar capacitação será questão de sobrevivência para ele. Para o síndico e seu condominio, questão estratégica. 

“Muitos zeladores ainda não entenderam a importância de se atualizarem à demanda de mercado. Eles permanecem focados no ‘mão na massa’ da operação diária do condomínio, e não na gestão das ferramentas que os condomínios já dispõem por meio dos contratos de prestação de serviços mensais”, avalia Natachy.

O zelador precisará do apoio da tecnologia para ajudá-lo no controle de tantos serviços que ele vai agregar para sua função.

“Ele vai chegar às 8h no condomínio, abrir o aplicativo ou a plataforma de controle e saberá que, no dia de hoje, tem os testes da iluminação de emergência para fazer, a manutenção preventiva da portaria remota com os técnicos da empresa, a limpeza do jardim dos fundos…”, projeta Odirley Rocha, da Kiper.

A vida do zelador será muito mais fácil e organizada em cima de processos.

E quem ganha com isto? Primeiro, ele próprio zelador. Segundo, o síndico, que terá todas as informações on-line dos serviços e da organização.

Terceiro, os condôminos, que perceberão o condomínio muito mais organizado e seguro. Por fim, a "família condomínio", pois com tudo isso será mais barato viver lá dentro.

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