Imaginar que sua corrida matinal na esteira pode custar mais do que o previsto não é exatamente a notícia que alguém quer ouvir no elevador. Ainda assim, muitos condomínios têm adotado cobranças específicas para o uso de determinadas áreas comuns, deixando moradores inseguros sobre seus direitos e deveres.

O tema divide opiniões e frequentemente gera conflitos, sobretudo quando envolve espaços destinados ao uso coletivo. A cobrança é possível, sim — mas precisa seguir regras rígidas estabelecidas pela legislação brasileira.

O que a lei determina

O Código Civil, em seu artigo 1.335, assegura ao condômino o direito de utilizar as áreas comuns conforme sua finalidade, sem impedir o acesso de outros moradores. Em outras palavras, ninguém pode ser barrado de usar piscina, quadra ou academia por questões financeiras.

Por outro lado, a lei permite que assembleias deliberem sobre custos adicionais quando determinadas áreas geram despesas extras. A chave está em diferenciar o uso comum daquele que provoca gastos superiores ao habitual.

Como o condomínio pode agir dentro da legalidade

Para instituir uma taxa adicional, o condomínio deve seguir um processo transparente e democrático. A cobrança precisa ser aprovada em assembleia com quórum qualificado e constar na convenção ou no regimento interno.

Essa taxa só é justificável quando há aumento comprovado de despesas decorrentes do uso intensivo por um grupo específico — como atividades esportivas frequentes que elevem o consumo de energia ou acelerem o desgaste dos equipamentos da academia.

A cobrança deve ser proporcional ao custo extra gerado e jamais pode servir como forma indireta de restringir o acesso ou criar receita adicional para o condomínio.

Espaços como piscina, playground e quadra esportiva, que exigem manutenção contínua independentemente da frequência de uso, normalmente têm seus custos incluídos nas despesas ordinárias divididas entre todos os moradores.

Consequências do descumprimento

Condomínios que instituem taxas sem aprovação em assembleia ou que limitam o acesso às áreas comuns podem ser acionados judicialmente. Moradores têm o direito de contestar cobranças indevidas e solicitar ressarcimento.

A prática mais grave é impedir o uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes. Essa conduta é ilegal: o Código Civil não prevê a suspensão do direito de uso como penalidade. Em alguns casos, a restrição pode até gerar ações por danos morais.

O que considerar antes de aceitar ou contestar uma taxa

Antes de concordar ou se opor a uma cobrança, verifique se ela foi aprovada em assembleia e se existe justificativa técnica que comprove o aumento de custos. Solicite transparência nas despesas e compare com práticas adotadas em outros condomínios semelhantes.

Se você utiliza intensamente determinada área, pode ser justo contribuir para manter sua qualidade. Por outro lado, se raramente faz uso dessas instalações, participar das assembleias é essencial para defender seus interesses.

Transparência e diálogo são fundamentais para evitar conflitos. Um condomínio bem administrado encontra o equilíbrio entre manter as áreas em bom estado e respeitar os direitos de todos os moradores.

Fonte: Exame