Embora possa causar uma certa desordem na rotina do condomínio, a ordem de despejo é um instrumento essencial ao qual os proprietários que têm problemas com seus inquilinos podem recorrer para retirá-lo do imóvel no caso do descumprimento de alguma obrigação prevista no contrato de aluguel.
Embora a figura do síndico não deva intervir no despejo, por se tratar de uma questão de propriedade privada, ele deve permanecer atento se o inquilino respeita as ordens do Poder Público e as regras do condomínio.
O descumprimento implica em infração contratual, o que autoriza o locador a rescindir o contrato.
No entanto, saber como funciona uma ordem de despejo é uma forma de auxiliar os condôminos a cuidar e zelar por seus imóveis, e uma administradora, bem como síndico, deve estar a par deste passo a passo.
O que é ordem de despejo?
A ordem de despejo, também chamada de ação de despejo, é um procedimento que consta na Lei do Inquilinato.
Por meio dela, há condições legais para retirar uma pessoa de um imóvel alugado em virtude da rescisão do contrato, seja por descumprimento ou por término.
Com a ação, os locadores têm mais segurança jurídica na relação com o locatário e, em caso de infrações ao acordo firmado, o proprietário não sairá prejudicado.
Quando o inquilino pode ser despejado?
A ordem de despejo possui razões específicas dispostas na lei para ser aplicada e só é acionada em último caso. As situações em que ela pode ser usada são:
Rescisão de contrato entre as partes
No caso de rescisão de contrato entre as partes, será estabelecido o prazo para que o inquilino deixe o imóvel. Especificamente quando houver acordo entre locador e inquilino, pode ser estipulado um período de até seis meses para essa saída, após o qual é possível dar entrada em uma ordem de despejo, conforme o art. 61 da Lei do Inquilinato.
Término do prazo de locação
Se o prazo de locação contido do contrato, seja de temporada ou definitivo, se esgotou, e o proprietário não vai renovar, ele deve solicitar a saída do inquilino. Se isso não ocorrer, ele tem o direito de entrar com um pedido para ordem de despejo.
Leia também: Locações de curta temporada no condomínio
Morte do inquilino
Se o locatário não tiver um companheiro, cônjuge, herdeiro legítimo ou dependentes econômicos que já moravam no local, o dono do imóvel pode solicitar a retomada do bem.
Necessidade de reparos urgentes
A ordem de despejo também pode ser solicitada quando o imóvel precisa de reparos urgentes, que inviabilizam a permanência do inquilino no local para fins de moradia.
Por falta de pagamento
A inadimplência é a principal motivação para as ações de despejo.
O atraso no pagamento do aluguel, em impostos, taxa do condomínio e despesas como luz e água, configura descumprimento das obrigações financeiras do inquilino para com o proprietário.
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários para ordem de despejo?
O dono do imóvel não precisa esperar meses para solicitar a ordem de despejo por falta de pagamento: é possível dar entrada na ação um dia após o vencimento das obrigações financeiras.
Embora não seja obrigatório ajuizar a ação logo em seguida ao vencimento do prazo financeiro, o ideal é que o pedido de despejo seja efetuado em até 60 dias após o atraso no pagamento.
No vídeo abaixo, o advogado André Junqueira explica mais sobre ordem de despejo e o papel do síndico. Assista:
Quando o inquilino não pode ser despejado?
O inquilino não pode ser despejado quando ele cumpre todas as cláusulas contratuais e o contrato está vigente.
Além disso, quando a ação de despejo é ilegal, ela não pode ser levada a cabo. Isso ocorre devido a vícios normativos, como a falta de motivo para a rescisão do contrato, quitação da dívida no prazo legal ou descumprimento de alguma etapa do procedimento da ordem de despejo.
Como dar entrada a uma ordem de despejo?
A melhor maneira de entrar com uma ordem de despejo é com o auxílio de um advogado que tenha conhecimento da Lei do Inquilinato. Outra opção para a ação é recorrer à defensoria pública gratuitamente. Estes são os especialistas em como funciona uma ordem de despejo.
A partir daí, o locador, junto de seu advogado, precisa preparar uma justificativa legal para a ação, respeitando como funciona a ordem de despejo explicada anteriormente. Documentos como cópias do contrato e comprovantes de inadimplência também devem ser anexados.
Depois disso, a ordem de despejo é ajuizada contra o inquilino perante o Poder Judiciário, e, quando aceita, é dada por um juiz.
Enquanto a ação de despejo está em curso, o inquilino é intimado e pode tentar negociar a dívida com o proprietário, se essa for a motivação para tal. Caso o inquilino não faça o acerto das contas em atraso, uma vez recebida a ordem judicial, ele é despejado do imóvel alugado.
Se o morador não deixar o imóvel voluntariamente, um oficial de justiça irá até o endereço com um mandado para cumprir a ordem de despejo e chamará a polícia se precisar. Proprietário, vizinhos e nem mesmo o síndico devem se envolver.
Quanto tempo demora uma ordem de despejo?
Embora pareça simples, não é possível estimar quanto tempo demora uma ordem de despejo.
A duração depende do volume de processos que a vara em que o processo foi ajuizado possui, da evolução das negociações entre as partes e do contexto da situação em si. Algumas ações de despejo se prolongam por longos períodos, são exaustivas para proprietários e inquilinos.
Agora, e se a decisão judicial for favorável ao dono do imóvel, a ordem de despejo demora quanto tempo para ser cumprida?
De forma geral, o juiz estipula um prazo de 15 dias para a desocupação voluntária do imóvel.
Lidar com uma ordem de despejo faz parte do cotidiano do síndico. Um gestor que está bem informado sobre o seu papel neste momento delicado faz a diferença na vida dos moradores.